天花出現水漬、牆角批盪剝落、石屎滴水——在香港的唐樓與舊樓，這幾乎是每位業主早晚都會遇到的問題。

麻煩的地方在於，漏水問題往往不是一個單純的維修問題，而是一個牽涉鄰里關係、法律責任、保險理賠與政府程序的複合問題。很多業主在頭三個月不斷「等樓上回覆」，結果拖到石屎鋼筋鏽蝕，維修成本由數千元變成數萬元。

更重要的是，政府處理私人樓宇滲水的程序在 2026 年 7 月 16 日已經更新。 如果你手上看到的資料仍然停留在舊程序，很可能會走冤枉路。

本文按實際處理次序，把整套流程由第一日講到索償完成。

一、發現漏水的第一步：先固定證據，不要立即維修

這是最多人做錯的一步。很多業主見到天花滴水，第一個反應是立即找師傅來油牆、補漆，把痕跡蓋掉。結果日後追討責任時，沒有任何可以證明損失的記錄。

發現漏水後的 48 小時內，請完成以下五件事：

1. 拍照及拍片。 要拍到漏水位置的全景（可辨認是你的單位哪一個房間）、近景（水漬範圍、剝落程度）、以及滴水過程。每次拍攝都開啟相機的日期時間顯示，或保留檔案原始的時間資料。
2. 量度並記錄範圍。 用尺量度水漬的長闊，寫低日期。每隔數日重複一次，你會得到一組能證明「問題持續惡化」的記錄，這在日後追討時非常有用。
3. 記錄滲水的時間規律。 是持續滴水，還是只在早上、晚上、下雨後出現？這個規律是判斷漏水來源的關鍵線索（詳見下文第三節）。
4. 通知樓上單位及業主立案法團／管理公司。 即使你與樓上關係良好，也建議以文字方式（WhatsApp、電郵、書面信件）通知一次，並保留記錄。口頭通知在日後不構成證據。
5. 通知你的家居保險公司。 大部分保單要求受保人在知悉損失後的指定期限內通知，逾期通知可能影響理賠。

暫時性的止損措施是可以做的，例如放置水桶、移走傢俬、用防水膠布臨時遮蓋。但不要做永久性修復，直至責任歸屬釐清或已完成拍攝記錄。

二、2026 年 7 月起的滲水辦新程序：三個階段怎樣運作

屋宇署與食物環境衞生署合組的滲水投訴調查聯合辦事處（俗稱「滲水辦」），由 2026 年 7 月 16 日起實施調查私人樓宇滲水的新程序。

投訴途徑

致電 1823，或前往所屬地區的分區聯合辦事處提交投訴。辦公時間以外亦可致電 1823。

第一階段：初步調查

聯辦處人員會到你的單位視察，判斷滲水是否構成《公眾衞生及市政條例》下的妨擾事故。

新程序的最大改變，是第一階段新增了紅外線熱成像分析，配合原有的電子濕度儀，用以分析滲水情況。這項改變的實際意義是：調查人員無需進入上層單位，就可以初步確定滲水源頭。

這對業主是重大利好。在舊程序下，只要樓上單位拒絕開門，調查往往就卡在這一步，一拖數月。新程序大幅削弱了「不開門就拖得過」的空間。

建議維修通知

若有理由相信滲水由上層單位引致，聯辦處會向上層單位業主發出**「建議維修通知」**，要求其在 28 個曆日內自行檢查及完成維修。

這是新程序中一個實務上非常重要的設計：它給予樓上業主一個自行解決的機會，同時設下明確死線。許多個案在這一步就能解決，不必進入耗時的專業調查階段。

第二及第三階段：同步進行

若「建議維修通知」的期限屆滿後，滲水問題仍然持續，聯辦處會同步進行第二及第三階段調查（舊程序為逐階段順序進行）。

第二階段為基本測試，第三階段為由專業顧問進行的詳細調查，可能涉及色水測試、濕度監測、影像檢測等方法。同步進行的安排，理論上可以縮短整體處理時間。

妨擾事故通知

如調查確定滲水來源涉及妨擾情況，聯辦處會根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）向有關人士發出**「妨擾事故通知」**，着令在指明期限內減除妨擾事故。不遵從通知可構成刑事罪行。

收費安排：一個必須留意的新變化

在新程序下，聯辦處會向沒有履行責任的業主收回檢驗費用。

換言之，如果你是樓上業主而被證實漏水源自你的單位，又沒有在建議維修通知期限內處理，除了要承擔維修費用，還可能要承擔政府的檢驗費用。這是新程序中最需要留意的一項。

三、唐樓與舊樓最常見的六種漏水成因

作為專門處理唐樓及舊樓的裝修團隊，我們按實際個案歸納出六類最常見的成因。判斷成因的關鍵，往往就在於第一節提到的「滲水時間規律」。

特別提醒唐樓業主： 唐樓的外牆、天台、公用樓梯及公用水管屬於公用部分，其維修責任一般由全體業主按公契分擔，而非單一單位承擔。很多唐樓沒有業主立案法團，導致公用部分無人統籌維修，這正是唐樓漏水問題特別難處理的根本原因。

若你的唐樓仍未成立法團，這是值得認真考慮的一步——它同時是申請樓宇維修資助計劃的前提條件。

四、樓上業主不合作，應該怎樣做？

這是最多人卡住的情況。以下是按強度遞增的四個層次。

層次一：以書面方式正式通知

先發一封書面通知（電郵或掛號信皆可），內容包括：發現漏水的日期、位置、附上照片、要求對方在指定日期前安排檢查。語氣保持克制、事實為本，不要加入情緒性指控。 這封信的真正作用，是建立「你已合理通知對方」的記錄。

層次二：向法團或管理公司備案

即使法團無權強制樓上單位開門，向法團正式備案有兩個作用：一是留下第三方記錄，二是若滲水源頭最終證實屬公用部分，法團有責任跟進。

層次三：向滲水辦投訴

如上文所述，新程序的紅外線熱成像檢測，令調查在樓上不合作的情況下仍能推進。這是目前最具成本效益的正式途徑，而且不收取投訴人費用。

層次四：委聘公證行及考慮民事追討

若滲水已造成明確財物損失，而行政途徑未能解決，可考慮委聘專業公證行進行獨立檢測，取得可用於索償或訴訟的報告。

五、公證行收費與運作方式

公證行（Loss Adjuster／專業檢測公司）提供的是獨立第三方的技術鑑證，報告可用於保險索償或民事訴訟。

常見的檢測方法包括： 紅外線熱成像、微波濕度掃描、色水測試、管道內視鏡檢測、氣密測試。

收費結構一般分三部分：

1. 基本檢測費： 按單位面積及檢測項目計算，一般以次計費。
2. 報告費： 部分公司將報告費包含在檢測費內，部分另行收取。
3. 額外服務費： 例如需要出庭作供、額外複檢、加急處理。

實際收費範圍差異很大，視乎檢測方法的複雜程度、是否需要進入多個單位、以及報告的用途（一般報告與可用於法律程序的報告，收費不同）。建議向至少三間公司索取書面報價，並在報價中確認以下事項：

• 報價是否包含報告書？報告語言為何？
• 若未能確定滲水源頭，收費如何處理？
• 報告是否可用於法庭或保險索償？
• 是否需要樓上單位配合？若對方拒絕，會如何處理？

一項實務提醒： 部分家居保險保單會在受保範圍內承擔或部分承擔檢測費用。在自行委聘公證行之前，先致電保險公司確認，有機會省回一筆。

另外，食環署／滲水辦的調查本身不向投訴人收費；坊間所稱的「食環署漏水測試費用」，通常是指新程序下向沒有履行責任的業主收回的檢驗費用，並非投訴人需要支付的款項。

六、家居保險可以賠甚麼？

這是另一個容易誤解的範疇。家居保險的漏水相關保障，一般分為兩個完全不同的部分。

1. 家居財物及裝修保障

保障你自己單位因漏水而損毀的裝修、傢俬、電器。留意常見的除外責任：

• 逐步惡化、長期磨損、缺乏保養所致的損壞，通常不受保。這正是為甚麼要在發現初期就通知保險公司——拖得越久，被視為「疏於保養」的風險越高。
• 樓宇結構本身的損壞（例如石屎、外牆）通常不屬家居保險範圍。
• 僭建部分造成或受影響的損失，一般不受保。

2. 第三者責任保障

這部分對樓上業主尤其重要。 若漏水源自你的單位並導致樓下單位損失，第三者責任保障可承擔你須向樓下業主支付的賠償。

但要注意： 大部分保單只承擔「突發及意外」事件引致的責任。若你已收到建議維修通知卻未處理，導致損失持續擴大，保險公司有可能以「明知而不作為」為由拒賠或減賠。

實務建議： 收到滲水辦的任何通知後，第一時間同時通知自己的保險公司，並保留通知記錄。這是保障自己的關鍵一步。

七、向樓上追討賠償：實際步驟

若責任已經確定，而對方不願賠償，可按以下次序處理。

第一步：整理損失清單。 逐項列出：受損項目、購入日期、原價、維修或重置報價。附上單據、照片、維修報價單。沒有單據的項目，用同類產品的市價作合理估算並註明。

第二步：發出正式要求賠償信。 內容應包括：

• 事件經過及時序（何時發現、何時通知、對方回應）
• 責任依據（滲水辦報告編號、公證行報告、妨擾事故通知編號）
• 損失清單及總金額
• 回覆期限（一般給予 14 至 28 個曆日）
• 說明若逾期未回覆，將考慮循法律途徑追討

第三步：考慮小額錢債審裁處。 香港小額錢債審裁處處理一定金額以下的民事申索，程序相對簡便，不容許律師代表出庭，訴訟成本較低。申索金額上限會不時調整，入稟前請先向司法機構查核最新金額及費用。

第四步：金額較大者宜先諮詢法律意見。 若損失金額超出審裁處上限，或案情涉及複雜的責任分攤（例如多個可能來源、公用部分責任），建議先尋求法律意見。香港亦設有免費法律諮詢服務，可作初步了解。

追討時效要留意： 民事申索設有法定時效期限，超過期限可能喪失追討權利。若事件拖延已久，應盡早諮詢。

八、維修方案：唐樓與舊樓的實際考慮

責任釐清後，就是實際維修。唐樓與舊樓的漏水維修，有幾項與新樓截然不同的考慮。

1. 不要只做表面修補

天花批盪剝落後直接批灰油漆，是最常見、也最浪費金錢的做法。水源未斷，數個月後必然復發，而期間鋼筋持續鏽蝕。正確次序永遠是：找出水源 → 斷水源 → 處理石屎及鋼筋 → 重做防水 → 表面修復。

2. 石屎剝落與鋼筋鏽蝕的處理

舊樓天花石屎剝落若已露出鋼筋，必須先鑿除鬆脫石屎至實心部分，清除鋼筋鏽蝕並塗上防鏽底油，再以修補砂漿分層填補。這是結構安全問題，不是裝飾問題。若鋼筋鏽蝕嚴重或範圍廣泛，應請結構工程師評估。

3. 暗喉更換的取捨

舊樓的鍍鋅鐵水管使用數十年後內壁鏽蝕，爆裂只是時間問題。若已出現一處爆裂，其餘管段通常已接近壽命終點。逐段維修的累計成本，往往高於一次過全屋更換。

若單位正計劃翻新，強烈建議把全屋水管更換納入工程範圍——在已經開牆拆地台的情況下處理，成本遠低於日後單獨開工。

4. 防水層施工的關鍵

廁所及廚房重做防水，牆身上翻高度、地台與牆交接位置的處理、以及完工後的蓄水測試，是決定成敗的三個要點。蓄水測試一般需要維持 24 至 48 小時並觀察樓下單位。任何負責任的裝修工程，都應該包括蓄水測試並留下記錄。

5. 工程須符合《建築物條例》

涉及更改排水渠、外牆工程、結構改動的項目，可能需要按小型工程監管制度處理，或須委任註冊承建商及認可人士。不要為求快捷而略過法定程序——日後轉售或按揭時，違規工程會直接影響估價與交易。

常見問題

問：樓上漏水，應該先報滲水辦還是先找公證行？ 答：一般建議先向滲水辦投訴，因為不收取投訴人費用，而 2026 年 7 月起的新程序在樓上不合作的情況下仍能推進調查。若滲水辦程序未能解決，或需要可用於索償的獨立報告，才考慮自行委聘公證行。

問：滲水辦的調查需要多久？ 答：視乎個案複雜程度。新程序設有明確的 28 個曆日建議維修通知期限，並把第二及第三階段改為同步進行，目的正是縮短整體時間。但實際時間仍會因單位數目、合作程度與檢測難度而異。

問：樓上單位拒絕開門，調查會否停止？ 答：新程序在第一階段引入紅外線熱成像分析，無需進入上層單位即可初步確定滲水源頭，大幅減少了因拒絕開門而停滯的情況。若最終確定源自上層並構成妨擾事故，聯辦處可發出妨擾事故通知。

問：如果漏水源自公用部分，誰負責？ 答：公用部分（外牆、公用水管、天台等）的維修責任一般由全體業主按公契分擔，由業主立案法團統籌。沒有法團的唐樓，處理難度較高，這也是建議成立法團的原因之一。

問：家居保險一定賠嗎？ 答：不一定。因長期缺乏保養、逐步惡化而造成的損失，多數保單列為除外責任。僭建部分相關的損失通常亦不受保。應在發現初期即通知保險公司，並仔細閱讀保單條款。

問：天花有水漬但不滴水，需要處理嗎？ 答：需要。水漬代表石屎內部已持續受潮，長期會導致鋼筋鏽蝕及石屎剝落。及早處理的成本，遠低於待石屎剝落後才處理。

關於我們

Decoman 專注處理香港唐樓、舊樓及單幢樓的翻新與維修工程，包括漏水成因勘察、防水層重做、石屎剝落修補、全屋水電更換及整體室內設計。我們熟悉舊樓在結構、管線、公契及法定程序上的特殊限制，並按《建築物條例》要求配合註冊承建商及認可人士處理須申報的工程項目。

如你的單位正面對漏水問題，歡迎聯絡我們安排現場勘察，我們會先判斷水源及責任歸屬，再提出維修方案與報價。

本文內容為一般資訊分享，不構成法律或保險意見。 涉及責任認定、賠償追討及保險索償的具體個案，建議諮詢法律專業人士及你的保險公司。