在香港，「收到屋宇署信」是不少唐樓及舊樓業主最頭痛的一刻。信封裡通常是一份強制驗樓的法定通知，而隨之而來的，是一連串業主未必熟悉的責任：委任誰、何時完成、費用怎樣分攤、不做會有甚麼後果。

更令人煩惱的是，樓齡越高的樓宇，往往越少有完善的業主立案法團，甚至連召集一次業主大會都困難。結果是通知到期、工程未展開、法律責任卻已經落在每一位業主身上。

本文把強制驗樓、強制驗窗、大廈維修流程與資助支援，按業主實際需要處理的次序整理一次。

一、強制驗樓計劃是甚麼？誰需要做？

強制驗樓計劃（MBIS）由屋宇署執行，要求樓齡達 30 年或以上的私人樓宇業主，在接獲屋宇署送達的法定通知後，委任一名註冊檢驗人員進行訂明檢驗，並監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。

檢驗範圍包括樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌。

一個常見誤解：樓齡夠 30 年，是否就要立即驗樓？

不是。 樓齡達 30 年只是進入「可被選取」的範圍，實際的法定責任，是在屋宇署向你送達法定通知之後才產生。屋宇署每年從合資格樓宇中挑選目標樓宇並發出通知，並非全港所有 30 年樓齡的樓宇同時要做。

換言之，樓齡屆滿 30 年時不必恐慌，但應該有心理準備並及早籌劃：了解樓宇狀況、確認法團運作、預留維修儲備。

例外情況

不超過 3 層高的住用樓宇不在計劃涵蓋範圍之內。 這一點對部分舊式唐樓相當重要——不少戰前及戰後初期的唐樓為 3 層或以下，可獲豁免。但要留意，豁免只代表沒有這項法定檢驗責任，不代表業主沒有保養樓宇的責任。屋宇署仍可就個別危險或失修情況，根據《建築物條例》發出修葺令。

二、強制驗窗計劃：另一項容易被忽略的責任

強制驗窗計劃（MWIS）規定樓齡達 10 年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外）業主，如接獲屋宇署送達的法定通知，須委任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。

兩者的關鍵分別：

驗窗特別要注意的一點： 窗戶檢驗涵蓋私人單位內的窗，意味著個別業主不能把責任完全推給法團。若法團統籌委任合資格人士，業主需要配合安排入屋檢驗；若個別單位拒絕配合，可能令整幢樓宇無法完成法定要求。

三、誰是「註冊檢驗人員」？可否隨便找師傅做？

不可以。 這是業主最常犯的錯誤，亦是最容易招致罰則的一環。

註冊檢驗人員（RI）包括： 認可人士、註冊結構工程師，或具備樓宇建造、修葺和保養方面相關工作經驗的註冊建築專業人士。名單載於屋宇署網站的檢驗人員名冊內。

若檢驗後需要進行修葺工程，業主須委任一名註冊承建商，在註冊檢驗人員的監督下進行所須的訂明修葺。

換言之，整個流程有兩個必須的角色：

1. 註冊檢驗人員 —— 負責檢驗、出報告、監督修葺
2. 註冊承建商 —— 負責實際施工

一般的裝修師傅或未註冊的判頭，不能擔任上述任何一個角色。若法團或業主委任了不合資格的人士，即使工程做得妥當，也不符合法定要求，屋宇署不會接納，通知仍然有效，業主仍處於違規狀態。

委任前的核實方法： 直接在屋宇署網站的名冊中搜尋對方的姓名及註冊編號，不要只依賴對方出示的名片或宣傳單張。

四、完整流程：由收到通知到完成工程

第一步：收到法定通知（一般給予數月期限）

收到通知後第一件事，是確認通知的內容與期限，並立即通知業主立案法團或管理公司。切勿把信件擱置。

第二步：召開業主大會，議決委任

涉及公用部分的檢驗與維修，須由業主按公契及《建築物管理條例》的程序議決。這通常包括：通過委任註冊檢驗人員、通過工程預算、通過費用攤分方式。

這一步是唐樓與單幢樓最常卡住的地方。 若樓宇沒有法團，業主之間沒有議事機制，工程往往無法展開。應對方法見下文第七節。

第三步：進行訂明檢驗

註冊檢驗人員檢驗公用部分、外牆及伸出物，並編製檢驗報告，列明須進行的訂明修葺工程。

第四步：向屋宇署提交檢驗報告

報告須在通知指明的期限內提交。

第五步：招標及委任註冊承建商

若檢驗結果顯示需要修葺，法團須按程序招標。這是防止圍標的關鍵環節，詳見第六節。

第六步：在註冊檢驗人員監督下施工

施工期間，註冊檢驗人員須進行監督，確保工程符合訂明要求。

第七步：完成後提交證明

工程完成後，註冊檢驗人員須向屋宇署提交完工報告或相關證明文件。

不遵從通知的後果

不遵從屋宇署的法定通知可構成刑事罪行，業主可被檢控並罰款。屋宇署亦可代為安排檢驗或工程，並向業主追討費用及附加監督費。拖延不會令問題消失，只會令成本上升。

五、大廈維修幾耐做一次？

這是高頻問題，但答案分兩個層面。

法定層面： 強制驗樓計劃的檢驗周期為每 10 年一次，強制驗窗計劃為每 5 年一次（均以接獲通知為觸發點）。

實務層面： 樓宇的實際維修周期，應該按狀況而非按法例決定。以香港的氣候（高濕度、鹹濕海風、頻密颱風）而言，常見的實務周期大致如下：

一項實務建議： 與其等到收到法定通知才被動應對，不如由法團每三至五年安排一次自願性的樓宇狀況檢視。及早發現的小問題，維修成本通常只是惡化後的一小部分，而且可以分年度預算，避免一次過大額攤分令業主難以負擔。

六、大廈維修的最大風險：圍標

香港的大廈維修工程，長期存在圍標問題。對業主而言，這意味著同一項工程可能被抬高數倍價格。以下是幾項實務上的防範重點。

第一，嚴格分開「顧問」與「承建商」。 負責檢驗及監督的註冊檢驗人員，與負責施工的註冊承建商，不應有關連。若同一方推薦、安排甚至代為處理所有事宜，這是需要警惕的訊號。

第二，招標過程要有透明記錄。 標書派發記錄、收標時間、開標過程、評標準則，均應有書面記錄並向全體業主公開。開標應在業主見證下進行。

第三，留意工程項目與價格的合理性。 標價異常接近、標書格式高度相似、或投標者之間有關連，都是可疑訊號。業主可要求顧問就每項工程的單價提供市場參考。

第四，善用獨立支援。 房屋局設有獨立審查組，就強制驗樓及驗窗計劃相關事宜提供協助；市區重建局及香港房屋協會亦設有樓宇復修的支援服務，包括招標監督及技術諮詢。這些支援通常是免費或低成本的，值得主動接觸。

第五，警惕「零成本」或「全額資助」的推銷。 若有人主動上門聲稱可以「免費為你全權處理」，應提高警覺，並向法團及其他業主查證。

七、沒有業主立案法團的唐樓怎麼辦？

這是唐樓及單幢樓最實際的困境。沒有法團，就沒有法定的議事與收費機制，工程幾乎寸步難行。

可考慮的三條路徑：

路徑一：成立業主立案法團

根據《建築物管理條例》成立法團，是最根本的解決方法。成立後，法團可以：依法議決維修事宜、按業權份數收取費用、代表全體業主簽訂合約、以及申請大部分樓宇維修資助計劃。

民政事務總署下的分區辦事處設有支援服務，協助業主籌組法團。

路徑二：召開業主會議並委任管理人

若一時未能成立法團，業主可按公契召開會議，委任管理公司或業主代表統籌事宜。但要留意，沒有法團的情況下，收費與追討欠款的法律基礎較弱。

路徑三：屋宇署代辦與追討

若業主始終無法自行安排，屋宇署可代為進行檢驗或工程，之後向業主追討費用連同監督費。這是成本最高、最應避免的結果——業主既失去選擇承建商的權利，最終付出的金額通常亦高於自行安排。

八、可申請的資助與支援

政府及相關機構設有多項樓宇復修資助，主要由市區重建局及香港房屋協會執行，統稱樓宇復修綜合支援計劃。與強制驗樓直接相關的，包括強制驗樓資助計劃等項目。

一般而言，這類計劃的申請條件會涉及：

• 樓宇樓齡及應課差餉租值上限
• 是否已成立業主立案法團或有合法的管理架構
• 工程是否屬計劃涵蓋範圍
• 申請人的業權及居住狀況（部分針對自住業主或長者業主）

申請時的實務提醒：

1. 在工程展開前申請。 大部分計劃不接受工程已開始或完成後的補申請。
2. 資助金額及申請條件會不時調整，且部分計劃設有申請期及名額。 本文不列出具體金額，請以樓宇復修平台及相關機構的最新公佈為準。
3. 不同計劃可能不可重複申請同一項工程。 申請前應先確認。
4. 長者業主及有經濟困難的業主，通常有額外的支援項目可供申請。

建議法團在決定工程範圍之前，先向市區重建局或房屋協會的樓宇復修部門查詢，了解可申請的計劃，再據此規劃工程分期與預算。這個次序做對了，往往可以顯著減輕業主的實際負擔。

九、外牆維修：唐樓業主特別要留意的事

外牆是強制驗樓的核心檢驗範圍，也是唐樓最常出問題的部分。

常見缺陷包括： 批盪空鼓及剝落、石屎剝落露出鋼筋、裂縫、外牆飾面脫落、冷氣機支架鏽蝕、伸出物（簷篷、招牌、晾衫架）鬆脫。

幾項須特別注意：

第一，石屎剝落是安全問題，不是外觀問題。 外牆石屎剝落墮下可造成人命傷亡，業主須承擔法律責任。發現外牆有空鼓或裂縫，應立即安排檢視並設置臨時安全措施。

第二，招牌及伸出物是高風險項目。 唐樓地舖的招牌、簷篷、冷氣機支架，往往是多年前搭建且無人保養。強制驗樓的檢驗範圍明確包括伸出物及招牌，這些項目常佔工程費用相當比例。部分違例招牌可能需要清拆而非維修。

第三，外牆工程須搭棚及設置圍網，施工期長。 唐樓多位於舊區、街道狹窄、地舖營業，搭棚安排須與相關部門及地舖租戶協調。這部分的時間成本，在規劃時必須預留。

第四，趁搭棚一次過處理相關項目。 搭棚佔外牆工程成本的比例不低。若外牆維修、防水、換窗、招牌更換都有需要，應盡量在同一次搭棚期間完成，避免重複支出。

常見問題

問：樓齡剛滿 30 年，是否要立即安排驗樓？ 答：不需要。法定責任由屋宇署送達法定通知後才產生。但建議及早檢視樓宇狀況並預留維修儲備，避免通知到達時措手不及。

問：三層高的唐樓是否完全免責？ 答：不超過 3 層高的住用樓宇不在強制驗樓計劃涵蓋範圍內，但業主仍有保養樓宇的責任。屋宇署可就危險或失修情況發出修葺令。

問：可否自行找相熟的裝修師傅做強制驗樓的修葺？ 答：不可以。訂明修葺工程須由註冊承建商在註冊檢驗人員監督下進行。委任不合資格人士，工程不會被屋宇署接納。

問：驗樓與驗窗的費用由誰承擔？ 答：涉及公用部分的檢驗及修葺費用，一般由全體業主按公契的業權份數分攤。驗窗方面，單位內窗戶的相關費用安排須按通知內容及法團議決處理。

問：不遵從通知會有甚麼後果？ 答：可構成刑事罪行，業主可被檢控罰款。屋宇署亦可代為安排工程並向業主追討費用及監督費，總成本通常高於自行安排。

問：如何確認一間公司是否註冊承建商？ 答：在屋宇署網站的註冊承建商名冊中，以公司名稱或註冊編號查核。不要只依賴對方提供的文件副本。

問：資助計劃可以在工程完成後才申請嗎？ 答：大部分計劃要求在工程展開前提出申請。應在規劃階段就向市區重建局或房屋協會查詢。

關於我們

Decoman 專注處理香港唐樓、舊樓及單幢樓的翻新與維修工程。我們熟悉舊樓在結構、管線、公契及法定程序上的特殊限制，並按《建築物條例》要求，配合註冊承建商及認可人士處理須申報的工程項目，包括配合強制驗樓及驗窗計劃的訂明修葺、外牆及天台防水、石屎剝落修補與全屋水電更新。

若你的法團正在籌劃大廈維修，或你的單位在工程前後需要配合翻新，歡迎聯絡我們安排現場評估。

本文內容為一般資訊分享，不構成法律或工程意見。 具體的法定責任、資助申請資格及工程要求，請以屋宇署、房屋局及相關機構的最新公佈為準，並在需要時諮詢專業人士。