香港的分間單位（俗稱劏房）規管制度，已經由討論階段進入執行階段。

《簡樸房條例》（第 658 章）已於 2026 年 3 月 1 日生效。 對持有唐樓或舊樓分間單位的業主而言，這不再是「將來可能要處理」的事，而是有明確死線、明確罰則的法定責任。

截至 2026 年 5 月 15 日，房屋局已收到超過 3,000 宗住宅單位申請，涉及近 1.1 萬個分間單位。換言之，行動較快的業主已經動起來了。

本文整理制度的時間表、標準要求，以及最容易被忽略的一環——改造工程本身的技術與合規考慮。

一、制度概覽：由「劏房」到「簡樸房」

新制度的核心邏輯是：分間單位必須符合居住環境最低標準，並取得「簡樸房」認證，方可合法出租作居住用途。

「簡樸房」是制度下的法定稱謂，用以區別於符合標準的合規單位與不符合標準的單位。不符合標準又未取得認證而出租，將構成刑事罪行。

這與過去的情況有根本分別：過去對分間單位的規管，主要透過《建築物條例》就僭建、結構、消防等個別方面處理；新制度則設立了一套專門的登記、認證與執法機制。

二、時間表：三個必須記住的日期

這是整套制度最關鍵的部分，請對照自己的單位情況逐一核對。

這個時間表的實際意義

第一，登記期只有 12 個月，而且不可補做。 若你在 2027 年 2 月 28 日之前沒有為現存分間單位辦理登記，就無法享有其後 36 個月的寬限期。這代表由 2027 年 3 月 1 日起，你的單位若仍未取得簡樸房認證而繼續出租，即屬違法。

登記是整套制度中成本最低、但後果最嚴重的一步。 它本身不需要工程，只需要提交資料，卻決定了你有沒有三年時間去改造。

第二，寬限期期間房屋局不會就登記樓宇單位採取違法出租的執法行動。 這是給予業主實際時間去安排工程、處理租客、籌措資金。

第三，36 個月看似寬裕，實際上並不。 若一幢唐樓有多個單位同時需要改造，工程須分期進行，加上租客安置、圖則審批、承建商檔期，時間會消耗得比預期快。建議倒推規劃：把申請認證的目標日期設在 2029 年下半年，預留緩衝。

三、居住環境最低標準

條例為簡樸房設定了一套居住環境最低標準。業主在規劃改造工程前，必須逐項核對。主要涵蓋的範疇包括：

第一，面積要求。 每個分間單位設有最低樓面面積要求。這往往是決定一個單位能否保留、或一個大單位最多可分間成多少個單位的關鍵限制。

第二，窗戶及通風。 每個分間單位須設有窗戶，以確保自然採光及通風。這一項對唐樓尤其關鍵——不少唐樓的分間做法，是把沒有窗的內部空間也劃為獨立房間，這類「黑房」在新制度下無法取得認證。

第三，獨立廁所設施。 每個分間單位須設有獨立的廁所設施，並須符合相關的設置與排污要求。

第四，樓底高度。 須符合最低淨高要求，閣樓式的分間安排須特別留意。

第五，消防安全。 包括逃生途徑的暢通、消防設備的設置等要求。

第六，樓宇結構及排水系統的安全與合規。

重要提醒： 上述為範疇性說明。具體的數值標準、技術細節與適用例外，必須以房屋局簡樸房專題網站及《簡樸房條例》的正式文本為準。 業主在動工前，應先取得官方的《寬限期登記及簡樸房認證申請指引》並逐項核對，或委聘合資格的專業人士協助評估。

四、改造工程的實際技術重點

這部分是市面上大多數文章沒有觸及、但對業主而言成本影響最大的一環。作為長期處理唐樓工程的團隊，以下是我們在實際個案中歸納出的重點。

1. 先做可行性評估，再決定投資

不是每個單位都值得改造。 在投入工程費用之前，應先評估：

• 現有單位的面積、窗戶位置與結構，最多可分間成多少個合規單位？
• 改造後的單位數目與租金收入，能否支撐工程成本與回本期？
• 樓宇本身是否有結構或排水問題須先處理？
• 該樓宇是否已被納入強制驗樓計劃，或有機會被納入重建或強拍範圍？

最後一點特別重要。 若樓宇短期內可能面對收購或重建，投入大額改造費用的回本期可能不足。

2. 排污與去水：最常被低估的成本

「每個分間單位須設有獨立廁所設施」這一項要求，實際執行時的難度遠高於字面。

原因在於唐樓的原有排污系統，並非為多個獨立廁所而設計。 增設廁所涉及：新增污水管的走向與接駁、去水斜度是否足夠、原有污水立管的負荷能力、以及是否需要改動樓宇的公用排水系統。

幾項實務提醒：

• 涉及改動排水渠的工程，可能須按《建築物條例》的規定處理，部分項目屬小型工程監管制度涵蓋範圍，須委任註冊承建商並作出呈報。
• 去水斜度不足是最常見的失敗原因，會導致長期淤塞與臭味。為遷就斜度而墊高地台，又會影響樓底淨高——這正是唐樓改造中最典型的兩難。
• 若須改動公用排水系統，可能需要法團或其他業主的同意。

3. 防水層是長遠成本的關鍵

新增廁所與廚房位置的防水層施工，決定了日後會否出現樓下滲水糾紛。實務要點：

• 防水層須上翻至足夠高度，淋浴區更需額外處理
• 地台與牆身交接位、穿管位置須加強處理
• 完工後必須進行蓄水測試，一般維持 24 至 48 小時並觀察樓下單位，並保留測試記錄

滲水糾紛在新制度下的風險更高：一旦被投訴並引起部門關注，除了民事賠償責任，更可能連帶暴露單位的其他不合規問題。

4. 電力負荷與電錶安排

多個獨立單位同時使用電器，原有的電力裝置往往負荷不足。須考慮：

• 總電力負荷是否足夠，是否需要向電力公司申請增加供電
• 各單位是否需要獨立電錶（這同時涉及租務安排的合規問題）
• 電線、配電箱及保護裝置是否符合《電力條例》要求，並由註冊電業工程人員施工及簽發證明書

唐樓電力裝置老化是普遍問題，若原有電線為舊式膠線或鋁線，應趁工程一併更換。

5. 消防安全與逃生通道

分間工程不得阻塞逃生途徑。實務上常見的問題包括：分間牆阻擋原有窗戶或走廊、走廊寬度不足、房門開啟方向影響疏散、以及在走廊堆放雜物。

消防安全的要求不能以「租客不會介意」為由妥協——這既是法定要求，亦是最可能造成嚴重後果的一環。

6. 分間牆的結構考慮

絕對不可改動或拆除結構牆。 唐樓的結構圖則未必齊全，若對某道牆的性質有疑問，應委聘結構工程師評估，不可憑經驗判斷。

分間牆本身亦須考慮：隔音效果、防火性能、以及所增加的樓面荷載。

五、業主的責任與罰則

由 2027 年 3 月 1 日起，出租無有效寬限期登記及無有效簡樸房認證的分間單位，屬刑事罪行。

業主須注意的幾個要點：

第一，責任在業主。 不能以「租客自行間隔」或「管理公司處理」為由推卸。

第二，登記與認證是兩回事。 完成寬限期登記，只代表你獲得 36 個月的緩衝期；期間仍須完成改造並取得認證。登記本身不等於合規。

第三，改造工程本身亦須合規。 即使最終取得簡樸房認證，若改造過程中進行了未經批准的建築工程（例如違規改動排水系統、僭建、拆除結構牆），仍可能面對《建築物條例》下的獨立責任。兩套法例是並行的，符合其中一套不代表豁免另一套。

第四，涉及租客的安排須依法處理。 改造期間可能需要租客遷出，租務關係的終止須按《業主與租客（綜合）條例》及租約條款處理。單方面終止租約可能構成違約。

六、業主現在應該做的五件事

若你持有唐樓或舊樓的分間單位，以下是按優先次序的行動清單。

第一，立即確認登記狀態。 若尚未辦理寬限期登記，這是最緊急的一項。登記期在 2027 年 2 月 28 日結束，錯過就沒有寬限期。

第二，取得官方指引並逐項自評。 下載房屋局的《寬限期登記及簡樸房認證申請指引》，按單位實際情況逐項核對，列出所有不符合的項目。

第三，做可行性與財務評估。 計算改造成本、可保留的單位數目、改造後的租金收入、回本期。若數字不合理，應考慮其他出路（例如還原為完整單位出租、出售、或轉作其他合法用途）。

第四，及早預約專業人士與承建商。 隨著 2030 年死線接近，合資格的專業人士與承建商檔期必然趨緊。越遲開始，議價空間越小、選擇越少。

第五，規劃租客安排與現金流。 改造期間的租金損失、工程費用的支付時序、以及租客的遷出安排，都需要提前規劃。

常見問題

問：《簡樸房條例》何時生效？ 答：2026 年 3 月 1 日。

問：登記期到甚麼時候？ 答：寬限期登記期為期 12 個月，由 2026 年 3 月 1 日至 2027 年 2 月 28 日。

問：錯過登記期會怎樣？ 答：將無法享有其後 36 個月的寬限期。由 2027 年 3 月 1 日起，出租無有效寬限期登記及無有效簡樸房認證的分間單位屬刑事罪行。

問：寬限期有多長？ 答：36 個月，由 2027 年 3 月 1 日至 2030 年 2 月 28 日。期間房屋局不會就已登記的樓宇單位採取違法出租的執法行動。

問：沒有窗的房間可以取得認證嗎？ 答：條例要求分間單位設有窗戶以確保自然採光及通風。無窗的房間一般無法符合標準。具體要求及例外情況，請以官方指引為準。

問：自住的分間單位是否也要登記？ 答：制度針對出租作居住用途的分間單位。個別情況的適用範圍，請查閱官方指引或向房屋局查詢。

問：改造後一定可以取得認證嗎？ 答：不一定。認證須由當局審核，工程完成後仍須通過相關要求。這正是建議在動工前先做專業評估的原因——避免投入工程費用後才發現無法達標。

問：改造工程需要入圖則嗎？ 答：視乎工程性質。涉及結構、排水系統、消防等改動的項目，可能須按《建築物條例》處理，部分屬小型工程監管制度涵蓋範圍。動工前應先確認，不要事後補救。

關於我們

Decoman 專注處理香港唐樓、舊樓及單幢樓的翻新與維修工程，包括分間單位的可行性評估、排污與去水系統改造、防水層施工與蓄水測試、電力裝置更新，以及配合《建築物條例》要求委任註冊承建商處理須呈報的工程項目。

我們的做法是先評估、後報價：在投入工程費用之前，先協助業主釐清單位在現行標準下的實際可行方案與成本，避免做了工程仍然無法達標。

如你持有分間單位並正在規劃改造，歡迎聯絡我們安排現場評估。

本文內容為一般資訊分享，不構成法律意見。 《簡樸房條例》的具體適用範圍、標準數值、登記與認證程序，請以房屋局簡樸房專題網站及條例正式文本為準，並在需要時諮詢法律及工程專業人士。